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2023年2月1日，叶某某（出卖人）与杨某某（买受人）在中介公司的服务下签订房屋买卖合同，将叶某某名下安阳街道安康路某房产以160万的价格过户至杨某某名下，并由杨某某实际缴纳了水电费用。同日，法院判定对叶某某金融借款合同纠纷案的涉案涉房屋予以查封。
2023年2月2日，杨某某前往房管局办理了过户登记手续。同日下午，法院通过不动产专线查封了案涉房屋。
2023年2月15日，杨某某向法院提起执行异议，法院于3月2日裁定驳回。3月17日杨某某提起执行异议之诉，并于同年8月31日明确其第二项诉请解除叶某某名下案涉房屋的查封实际为不得执行登记在叶某某名下的案涉房屋。
法院判决
法院经审理认为，杨某某未实际占有使用案涉房屋，不符合排除执行条件，驳回原告杨某某的诉讼请求；杨某某请求确认其与叶某某签订的合同效力，不属于案外人执行异议之诉的审查范围，不予支持。
杨某某与被执行人叶某某在法院查封前签订书面买卖合同并未存在违反法律强制性规定的情形，合同有效，且按合同约定支付完毕约定款项，也向登记机关申请了转移登记。
对于房屋的实际占有使用应当以实际控制为标准，当事人可以出具房屋钥匙等证据予以证明。而本案中的杨某某在查封前仅改变了用水和用电主体，并未产生实际的费用支出，故并未实际占有使用案涉房屋，案涉房屋实际于房屋被查封后才交付至原告，故不符合排除执行的情况。
律师说
浙江合一律师事务所律师—吴枫澄◀
从这个案件可见，二手房交易过程中，因房产被查封而无法过户的情况日益多发。
针对此类情形，建议购房者在签订合同前，要前往不动产登记中心等主管部门了解清楚房屋的产权状况，是否存在已查封、抵押的情况或可能。
签订合同时可在合同中约定，若发生擅自办理房屋抵押登记或者因债务问题导致房屋被查封等情形的，购房者有权单方无责解除合同，要求退回全部购房款并赔偿因此产生的全部损失，包括但不限于购房中介费、主张权利产生的律师费等费用。也可考虑约定将购房款先转入资金托管账户，以保证资金安全。
在二手房市场，有时会出现因急卖而低价的房源，此时便要格外注意，售房者可能深陷债务纠纷，房屋极可能被查封，实践中有不少购房者因此陷入长期纠纷诉讼，甚至钱房两空。
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发表于 2023-11-1 14:48
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