想要拆迁的朋友进来看一看，拆迁套路深西深啊

CD有个洞

甲方失信违约，购房款尾款还要缴纳吗？首发2023-08-19 13:15·瑞安拆迁小喇叭

背景介绍：2017年10月，瑞安市政府启动锦湖街道西门、瓦窑城中村（A、B、C团块）改造建设项目，锦湖街道作为房屋征收实施单位与征地红线内拆迁户签订《瑞安市城中村改造征地房屋补偿协议书（产权置换协议）》；2019年5月政府发布腾退公告，7月22日该项目启动拆除；2021年4月市自规局发布项目总平和施工许可，6月25日市发改局批复同意该项目初步设计，10月20日市自规局将该地块47116㎡土地以9.2亿元协议出让给基投公司（国企），同年9月该项目动工建设；2023年5月底安置房整体结顶，公开报道预计2024年6月竣工验收。拆迁户等待5年等来安置房小区（暂定名：瓦窑佳园）结顶喜讯，然而，现场查看小区时才发现，在建安置房小区与当初政府公开宣传的安置房完全不一样！拆迁户多次组织代表向锦湖街道反映情况，最终换来的是漠视与忽悠。2023年7月30日，拆迁户自发组织发布告知书，正式启动维权活动。

今天我们讨论的主题是：

拆迁协议签订后，政府（甲方）失信违约，购房款尾款还需缴纳啊？

2023年6月初以来，拆迁户们陆续收到短信或电话通知，要求缴纳购房款尾款。内容如下：

【锦湖街道办事处】西门瓦窑团块被征收人/征地房屋所有权人：

根据被征收/征地房屋补偿协议约定，瑞安市锦湖街道西门、瓦窑团块（A、B、C地块）改造工程安置房第二期购房款待安置房主体结构结顶后缴纳购房款总额60%的差额。现安置房已于2023年5月27日结顶，按约定进入第二期购房款结算阶段。请携带补偿协议书、房屋产权人本人身份证或家属持产权人身份证按规定领取购房款缴款通知书，现将有关事项告知如下：

一、缴款通知书领取时间：2023年6月6日---2023年6月21日。

二、缴款通知书领取地点：瓦窑股份经济合作社办公楼一楼（瑞安中学隔壁）。

三、缴款时间：2023年6月22日至2023年7月21日，逾期未缴足房款的，需缴纳相应的违约金。

四、本工程房屋征收补偿方案中关于安置房源认购办法的规定，交纳购房款得分：按照书面通知规定的期限内交足购房款的得 30 分；逾期交款的，每逾期一天扣 3 分，以扣完 30 分为限。

看下拆迁户去领取到的纸质通知书，如下

看重点：“逾期未缴足房款的，需缴纳相应的违约金。”

群里很多领居们在说：我们的安置房被建成这样，去锦湖街道反映都不正面答复，为什么我们还要缴款？！暂停缴款！

也有领居说：看通知上注明，如果不缴款，要多付违约金。

那么到底缴不缴？

拆迁户签订协议时政府宣传的安置房是这样的（详见本号发布的视频-被欺骗的拆迁户），结果等到安置房建造结顶才发现安置房跟宣传的完全不一样，如：原设计14栋现建成12栋、楼层大幅增高、100㎡套型边间套现大部分改为中间套、原140平方为一栋两户两梯现建成四户两梯、各套型布局不合理、公摊面积大得房率降低等诸多问题。

用瑞安话说就是：眼睛眨一眨，雄鸡变番鸭。

再换成法律语言来讲，那就是政府欺骗了拆迁户，说的跟做的不一样，政府违约了。细心的领居去翻看《瑞安市城中村改造征地房屋补偿协议书（产权置换协议）》，发现里面除了面积之外，并没有对安置房户型、朝向、格局、公摊、配套等进行约定。

那么，锦湖街道（甲方）到底有没有违约？

我们看下法律上是怎么解释的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

锦湖街道作为基层政府，在城中村改造征地拆迁安置过程中，被政府指定为实施人，既实施诸多行政行为，又以民事主体身份参与安置房产权置换的市场交易行为，从协议内容来看，安置房房款里包含土地出让金，可以理解未来的安置房可以参与市场自由买卖，也就是商品房。并且，锦湖街道与拆迁户所签的《瑞安市城中村改造征地房屋补偿协议书（产权置换协议）》中，已明确房子所在地块、面积、房屋均价、付款时间、交付时间等要素，就是商品房买卖的意向书！属于正式商品房买卖合同前的基础性合同。

事实上，西门瓦窑团块城中村改造项目是政府主导项目，安置房由基投公司（国企）建造售卖。

综上分析，锦湖街道（甲方）明显存在违约和失信！

所以，拆迁户主张暂停缴款的理由充分且合法！

举个例子：我们向厂家订购一款商品，打了定金之后，中途发现厂家在做的成品（半成品）跟约定的不一样，我们肯定要向厂家提出产品改正要求，并暂停继续缴款。难道要傻到继续缴款，等不合格的产品交付时再说违约？

回头再来看看协议内容上有无针对违约的约定。

第十条违约责任和争议解决

(一)甲方违约责任:

乙方过渡期届满甲方未提供安置房的，乙方可选择下列第【】方式。

1.自逾期之月起甲方应按最新标准的两倍支付乙方临时安置费。

2.乙方自愿选择转为货币补偿安置方式的，乙方应与甲方另行签订货币补偿协议，货币补偿金额按征收方案规定计算确定。

(二)乙方违约责任:

1.乙方未按规定如期将征地房屋搬迁腾空交付甲方的，甲方有权取消乙方搬迁腾空奖励面积及相关奖励款。乙方除按被征收房屋补偿金额的每日万分之三向甲方支付违约金外，给甲方造成的损失，由乙方承担相应赔偿责任。

2.甲方按规定组织安置房认购定位，并书面告知乙方认购，乙方未在规定期限内前来认购的，乙方安置房在剩余相对应套型房源中选择。

3.安置房竣工验收后，甲方书面通知乙方在规定时间前来办理安置房结算手续，乙方无正当理由在规定期限内拒不办理的，甲方可自规定期限届满之日起停止计发临时安置费，并自逾期之日起按剩余的购房款差额每日万分之三计算违约金。

(三)本协议书生效后，如甲方不履行补偿协议约定的义务，或作出变更、解除协议等行为，乙方可以在甲方作出行为之日起六个月内向人民法院起诉。如乙方不履行补偿协议约定的义务，甲方可以向人民法院申请强制执行。

协议上对甲方违约的内容仅提到未提供安置房，却未对安置房要素、特征、质量等作出约定，连安置房所在小区配套等内容也未约定，假设：安置房小区建成后，质量方面、配套设施方面等出现问题，拆迁户们估计又要伤脑筋了。

前面领居们提出不缴款根据通知内容需缴纳违约金，整个协议当中只要在乙方违约责任第3点提到“安置房竣工验收后，甲方书面通知乙方在规定时间前来办理安置房结算手续，乙方无正当理由在规定期限内拒不办理的，甲方可自规定期限届满之日起停止计发临时安置费，并自逾期之日起按剩余的购房款差额每日万分之三计算违约金。”其他地方并无相关约定。

在协议第七条 安置房房款缴纳（如下图）也未约定未缴款而需缴纳违约金的内容。

所以，锦湖街道发放的短信和书面的缴款通知，其内容本身就是无效的！

现在，各位领居们，你们还要继续缴款吗？

请大家点赞和关注！了解最新动态！谢谢！

CD有个洞

“悄悄”修改补偿协议生效签约比例，这是什么骚操作？首发2023-08-28 23:59·瑞安拆迁小喇叭

2018.8.8发布西门瓦窑团块协议生效签约比例调整说明（浏览量11）

前言：群里有细心的邻居发现《征收补偿方案》意见稿里的签约比例莫名其妙的被调整了，从95%下调至80%，村里也未见公示和听证。签约比例关系重大，写入协议就让协议成为附生效条件的协议，在征收补偿方案确定的签约期限内签约比例达标，补偿协议生效；未达标，补偿协议不生效。甚至影响后期的公告腾退和拆迁推进。《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十一条第三款规定：因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收部门与被征收人的签约比例由设区的市、县（市、区）人民政府规定，但不低于百分之八十。

先把瑞安市锦湖街道西门、瓦窑团块（A、B、C地块）改造工程的相关公告，按时间排序罗列一下，方便大家对比阅读。

一、2017年12月8日 瑞安市人民政府发布 关于公开征求《瑞安市锦湖街道西门、瓦窑团块（A、B、C地块）改造工程国有土地上房屋征收补偿方案》意见的公告（原文链接
http://www.ruian.gov.cn/art/2017 ... 98914_59001129.html）

二、2017年12月8日 瑞安市人民政府 关于公开征求《锦湖街道西门、瓦窑城中村（A、B、C地块）改造征收集体所有土地涉及房屋补偿方案》意见的公告（原文链接
http://www.ruian.gov.cn/art/2017 ... 98914_59001130.html）

一和二的两份《房屋补偿方案》（意见稿）中的第十条第三款规定内容完全一样，如下：

（三）本补偿方案确定的签约期限内，签约比例达到95%的，补偿协议生效，由市人民政府发布征地房屋搬迁腾空公告；签约比例未达到95%的，补偿协议不生效，征地房屋补偿方案效力终止。实施单位决定补偿方案效力终止的，由市人民政府予以公告，并书面告知房屋所有权人。

三、2018年2月11日 瑞安市人民政府发布 关于《瑞安市锦湖街道西门、瓦窑团块（A、B、C地块）改造工程国有土地上房屋征收补偿方案》相关意见和建议的反馈说明（原文链接
http://www.ruian.gov.cn/art/2018 ... 98914_59001144.html）

三这则文件对群众提出的意见和建议做了反馈解释，应该包含《集体土地涉及房屋补偿方案》的意见，特摘取其中一点内容，解释内容还是拿“签约比例”举例的，如下：

一、关于以上被征收人提出的《补偿方案》还在征求意见阶段就已经开始签约问题的反馈说明

根据《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十一条规定，“因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收部门应当与被征收人签订附生效条件的补偿协议。在征收补偿方案确定的签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效；未达到规定签约比例的，补偿协议不生效，房屋征收决定效力终止。”《补偿方案》第十条第三款和《锦湖街道西门、瓦窑城中村（A、B、C地块）改造征收集体所有土地涉及房屋补偿方案(征求意见稿)》第十条第三款规定的签约比例是95%，现阶段签约的协议属于附条件生效协议，在此协议中附有生效条件：“1、本协议经双方签署后，需经瑞安市人民政府发布征收决定，且在征收决定或公告规定的签约期限内，征收范围内95%以上被征收人已签订《房屋征收补偿协议书》的，本协议立即生效，并自动转为正式的房屋征收补偿协议，直接作为征收决定公布后于签约期限内签订的《房屋征收补偿协议书》。在市政府征收决定或公告规定的签约期限内，签约户数未达到95%的，则本协议书自动失效。2、本协议书生效后，如瑞安市人民政府批准的征收补偿方案标准高于本协议书约定的补偿标准，则对乙方的补偿标准需调整至按瑞安市人民政府批准的补偿方案实施，如瑞安市人民政府批准的补偿标准低于本协议书约定的补偿标准，则以本协议书为准。”

四、2018年8月8日 瑞安市人民政府发布 关于调整瑞安市锦湖街道西门、瓦窑团块（A、B、C地块）改造工程补偿协议生效签约比例的情况说明（原文链接
http://www.ruian.gov.cn/art/2018/8/8/art_1229498914_59001192.html 原文落款日期为2018年8月7日）

注意，这里说的调整是指《补偿协议》里的“生效签约比例”，见文首插图，原文内容如下：

为推进瑞安市锦湖街道西门、瓦窑团块（A、B、C地块）改造工程进度，经瑞安市人民政府研究决定，将《瑞安市锦湖街道西门、瓦窑团块（A、B、C地块）改造工程国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）》（以下简称《征收补偿方案》）、《锦湖街道西门、瓦窑城中村（A、B、C地块）改造征收集体所有土地涉及房屋补偿方案（征求意见稿）》（以下简称《征地补偿方案》）规定的补偿协议生效签约比例予以调整，具体如下：

将《征收补偿方案》规定的“在签约期限内达到95%签约比例的，补偿协议生效；由市人民政府发布征收房屋搬迁腾空公告；未达到95%签约比例的，补偿协议不生效，房屋征收决定效力终止。房屋征收决定效力终止的，由市人民政府予以公告，并书面告知被征收人。”修改为“在签约期限内达到80%签约比例的，补偿协议生效；由市人民政府发布征收房屋搬迁腾空公告；未达到80%签约比例的，补偿协议不生效，房屋征收决定效力终止。房屋征收决定效力终止的，由市人民政府予以公告，并书面告知被征收人。”

将《征地补偿方案》规定的“本补偿方案确定的签约期限内，签约比例达到95%的，补偿协议生效，由市人民政府发布征地房屋搬迁腾空公告；签约比例未达到95%的，补偿协议不生效，征地房屋补偿方案效力终止。实施单位决定补偿方案效力终止的，由市人民政府予以公告，并书面告知房屋所有权人。”修改为“本补偿方案确定的签约期限内，签约比例达到80%的，补偿协议生效，由市人民政府发布征地房屋搬迁腾空公告；签约比例未达到80%的，补偿协议不生效，征地房屋补偿方案效力终止。实施单位决定补偿方案效力终止的，由市人民政府予以公告，并书面告知房屋所有权人”。

五、2018年9月12日 瑞安市人民政府发布 关于修改《瑞安市锦湖街道西门、瓦窑团块（A、B、C地块）改造工程国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）》部分内容的情况说明（原文链接
http://www.ruian.gov.cn/art/2018 ... 98914_59001199.html 原文落款日期为2018年9月11日）

未涉及“签约比例”内容，略。

六、2018年9月20日 瑞安市人民政府发布 关于征收瑞安市锦湖街道西门、瓦窑团块（A、B、C地块）改造工程范围内国有土地上房屋的通告（原文链接
http://www.ruian.gov.cn/art/2018 ... 98914_59001201.html 原文落款日期2018年9月17日）

七、2018年9月20日 瑞安市人民政府发布 关于发布瑞安市锦湖街道西门、瓦窑城中村（A、B、C地块）改造征收集体所有土地涉及房屋补偿方案的通告（原文链接
http://www.ruian.gov.cn/art/2018 ... 98914_59001202.html 原文落款日期2018年9月17日）

六、七两份正式发布《房屋补偿方案》中，第十条第三款规定一样，如下

（三）在签约期限内达到80%签约比例的，补偿协议生效；由瑞安市人民政府发布征收房屋搬迁腾空公告；未达到80%签约比例的，补偿协议不生效，房屋征收决定效力终止。房屋征收决定效力终止的，由瑞安市人民政府予以公告，并书面告知被征收人。

八、2018年11月15日 瑞安市锦湖街道办事处发布 关于瑞安市锦湖街道西门、瓦窑城中村（A、B、C地块）改造工程房屋征收（征地房屋）补偿协议已签约户数的公示（原文链接
http://www.ruian.gov.cn/art/2018 ... 181511_1208571.html）

原文如下：

瑞安市锦湖街道西门、瓦窑城中村（A、B、C地块）改造工程涉及被征收人共694户，其中国有共206户，集体共488户。截至《瑞安市人民政府关于征收瑞安市锦湖街道西门、瓦窑团块（A、B、C地块）改造工程范围内国有土地上房屋的通告》和《瑞安市人民政府关于发布瑞安市锦湖街道西门、瓦窑城中村（A、B、C地块）改造征收集体所有土地涉及房屋补偿方案的通告》规定的签约截止日2018年11月15日，国有已签约204户，签约率99.03%；集体已签约481户，签约率98.57%；合计已签约685户，签约率98.7%。具体签约情况详见附件。

九、2019年5月16日 瑞安市人民政府发布 关于锦湖街道西门、瓦窑城中村（A、B、C 地块）改造工程集体所有土地涉及房屋腾空搬迁的公告（原文链接
http://www.ruian.gov.cn/art/2019 ... 98914_59001239.html 原文落款日期2019年5月15日）

原文内容如下：

根据《瑞安市人民政府关于发布瑞安市锦湖街道西门、瓦窑城中村（A、B、C 地块）改造征收集体所有土地涉及房屋补偿方案的通告》（瑞政告〔2018〕45 号），在规定签约期限内本工程范围内签约率已超过 80%，补偿协议生效。现就本工程房屋腾空搬迁事项公告如下：

一、房屋腾空搬迁期限为 80 天，自 2019 年 5 月 20 日开始起至 2019 年 8 月 7 日 24 时为止。

二、请各征地房屋所有权人在上述规定期限内自行腾空搬迁并经锦湖街道办事处验收合格，逾期将不享受腾空搬迁奖励。

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大家仔细看完上述从一到九不同时间轴的公开发文，就能发现一个问题：

最先发布的征求意见稿中，补偿协议生效签约比例均为95%，甚至在意见稿发布后征求群众相关意见和建议的反馈说明中，也还引用签约比例95%进行举例说明；本该正常的公开征求意见，然后反馈，然后审稿定稿发布即可，为何要“悄悄”插入进行修改签约比例，从95%下 调至80%，竟然仅凭政府信息网发文说明情况（截止本文撰稿时浏览量11，见截图）未经任何正规公示、公开征询意见或听证程序，竟然直接“经市政府第20次常务会议审议通过”定稿发文。

拆迁户们后知后觉，不禁要问，这就是所谓的“为维护公共利益，保障征地范围内房屋所有权人的合法权益”？

这里我们不再恶意揣测政府当初为何要“悄悄”修改补偿协议生效签约比例，我们就想问一问，这样出台的补偿方案它能保证公平吗？程序合法吗？

自行调整签约比例后的补偿协议，还有效吗？

虽然锦湖街道发文称签约期内签约率达到98.7%。

这好像一个笑话。

附：

1、2017年11月3日 瑞安市人民政府发布 关于征收西门河头团块危旧房改造工程范围国有土地上房屋的通告（
http://www.ruian.gov.cn/art/2017 ... 98914_59001124.html），协议生效签约比例95%。

2、2017年11月8日 瑞安市人民政府发布 关于印发瑞安市南门广场团块危旧房改造工程（二期）房屋征收补偿方案的通知（
http://www.ruian.gov.cn/art/2017/11/8/art_1229181511_1212683.html），协议生效签约比例95%。

3、东安村团块跟西门瓦窑团块一样，征求意见稿签约比例95%，正稿发布是80%，期间（竟然是同一天！）也发布调整补偿协议生效签约比例的情况说明。

2018.8.8发布东安村团块协议生效签约比例调整说明

少先队红领巾

95%这是个完成不了的任务 支持政府
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嘟爸

本身要求不高的，当时瑞安zf给自己定的要求太高，完不成，所以改回去了

小米不任性

支持政府依法强拆东安村！
这个签约率应该改为66.6%

u_0856955

厉害了
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热线小鱼

有点拆就拆喽

2222266

瑞安这边的旧村改造大多如此，全是街道村委都是商量好的，接下来造房子，里面各种利润分层都是平摊的村民身上的，造一期榨干村民。越造越穷！没有最离谱只有更离谱！

阿干兄

什么都别说房子造好了再说。保留所有证据，完工后去告。现在闹那工程就停哪里了吃亏的还是村民。

单间出租

2222266 发表于 2023-9-1 10:00
瑞安这边的 ...

滨海汀田段，造价6000，土地成本3000，这样的旧改就是畸形。
造价6000+的房子，土地价值至少要10000+，才配的上。
土地成本3000的地段就应该安排6+1联建房。而不是高楼。

小黄鸟♂

单间出租 发表于 2023-9-1 10:37
滨海汀田段 ...

造价6000+不仅仅是成本

单间出租

小黄鸟♂ 发表于 2023-9-1 10:40
造价6000+ ...

反正老百姓要真金白银拿出这么多，才能收房。而且建房指标不算。

楚辞汉赋

地价高于造价。真的是搞不懂。如果是民生工程的话
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WILLIAM-ZCF

和ZF怎么斗
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2222266

单间出租 发表于 2023-9-1 10:37
滨海汀田段 ...

各村造价都被控制好了，  都要硬拉到6K左右的标准，里面油水多的很！造好后又各种风险各种坑！ 旧村改造就是个大坑！

乐乐nnn

估计很快会被删帖，不做评论
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孩女亮漂

有点拆不错了，至少生活环境改善了，！不要眼红别人分了一点钱，想马儿跑 又不想给马儿吃草  这可能吗
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PJNHNJ

怎么这么样呢？那好担心S3？
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