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发表于 2023-7-7 11:37
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一、征地房屋补偿范围
瑞安市避风港团块改造提升工程项目征地房屋补偿范围为：东港路以东，瑞光大道以南，铂瑞湾小区以西，滨江大道（防汛大楼）以北（具体以征地范围图为准）。在上述集体所有土地征收范围内涉及对征地房屋所有权人（以下统称“房屋所有权人”）补偿的，适用本方案。改造范围内属国有土地的住宅房屋补偿安置可参照本方案。
二、征地房屋补偿部门和实施单位
（一）征地房屋补偿部门：瑞安市自然资源和规划局。
（二）征地房屋补偿实施单位（以下统称实施单位）：瑞安市东山街道办事处。
三、征地房屋签约期限
自征地房屋补偿方案公告之日起90日内。
四、征地房屋补偿安置原则
（一）征地房屋补偿安置以房屋《不动产权证书》或《土地使用证》《房屋所有权证》或者其他合法有效证件记载的用途、面积或通过其他方式可以确定的用途、面积计算。法律法规另有规定的，从其规定。
（二）征地房屋房产土地权属未登记或登记不全的，按《瑞安市人民政府办公室关于印发瑞安市征收集体土地范围内未登记房屋认定处置办法的通知》（瑞政办〔2021〕37号）认定处置。
（三）征地范围内违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿安置；未超过批准期限的临时建筑，给予适当补偿，不予安置。
（四）征地房屋宅基地范围内的附属用房和房屋前后左右庭院上搭建、改建的其他用房等，给予适当补偿，不计算安置建筑面积。其中已取得《不动产权证》或《房屋所有权证》的给予重置成新价补偿。
1、征地房屋宅基地范围包括住宅房屋（主屋）、庭院和附属用房（或其他用房）占地范围内的土地。位于住宅房屋（主屋）前后、左右等周边用地范围内的附属用房均属一处宅基地范围。
2、征地房屋所有权人家庭在同一处宅基地范围内申请办理了两本及两本以上《不动产权证书》或《土地使用证》《房屋所有权证》的，作为一处宅基地处理。
3、征地房屋宅基地范围内属于以下情形的房屋为附属用房或其他用房：
（1）除住宅房屋（主屋）外建设的厨房、柴房、卫生间和禽畜圈舍、农具房及附属住房等房屋。
（2）将本条第（1）项中房屋自行改变使用功能，以自然产权登记为住宅的。
（3）其它属于附属用房或其他用房的情形。
4、征地房屋地下室不计算安置建筑面积。
5、征地房屋属于原村集体组织统一划分的“三基”（指柴垛基、牲畜基、茅厕基）用地上的房屋，未经宅基地审批，以自然产权登记为住宅的，不作住宅房屋认定，其补偿按附属用房或其他用房，给予适当补偿，不计算安置建筑面积。
（五）征地房屋用途的认定
1、本方案规定的征地房屋用途按《不动产权证书》或《房屋所有权证》或其他合法的房产凭证记载的用途为准。
2、住宅底层商业用房的认定：征地房屋临瑞光大道用途记载为住宅或未记载用途的临街底层房屋可认定为商业，房屋底层（正向临街的，进深长度6米以上的按6米进深，不足6米按实计算）和实际房屋宽度计算商业用房安置建筑面积；临街底层房屋是指无间隔且直接连接上述街道的底层房屋，但不包括门台内底层房屋及中堂、走道、厨房、卫生间等其他类型房屋。
（六）房屋所有权人在市政府发布《土地征收预公告》后，进行装修、改建和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为的，不予补偿，不作为安置依据。
五、征地房屋补偿规定
（一）征地房屋价值补偿
由具有相应资质的房地产评估机构以征地房屋补偿公告之日为基准日评估的市场价值确定。
（二）搬迁费、临时安置费及其他补偿费
1、搬迁费（回迁费）按以下标准计算：
按征地房屋合法产权(或认定)住宅建筑面积20元/㎡、商业用房建筑面积20元/㎡标准计算。经认定给予适当补偿的征地房屋，其搬迁费、回迁费按《瑞安市征收集体土地范围内未登记房屋认定处置办法》(瑞政办〔2021〕37号)有关规定计算。
选择产权调换安置的，实施单位应按上述标准支付回迁费。
2、临时安置费标准：
住宅用房临时安置费的标准按征地房屋合法产权(或认定)建筑面积每月20元/平方米标准计算。商业（含认定为商业的）用房临时安置费的标准由具有相应资质的房地产评估机构按实评估。
经认定给予适当补偿的征地房屋，其临时过渡安置费按《瑞安市征收集体土地范围内未登记房屋认定处置办法》(瑞政办〔2021〕37号)有关规定计算。
实施单位应当自搬迁腾空验收合格之月起按补偿协议约定的临时安置费支付方式支付给房屋所有权人。
（1）房屋所有权人选择货币补偿的，实施单位应当在其搬迁腾空验收合格后一次性支付房屋所有权人6个月的临时安置费。
（2）房屋所有权人选择产权调换的，按搬迁腾空验收合格之月起至安置房交付后6个月止计算支付。
（3）房屋所有权人选择产权调换安置的，过渡期限为征地房屋搬迁腾空验收合格之月起36个月，超过过渡期限实施单位未提供用于选择产权调换安置房源的，实施单位应当自逾期之月起按最新标准的两倍支付临时安置费。
选择部分回购的，回购对应的征地房屋面积的部分，其临时安置费按6个月计算，剩余原房面积按上述标准补偿。
3、停产停业损失补偿：
（1）因征地房屋商业用房或认定为商业用房造成停产停业损失的，补偿标准按征地房屋商业评估价值5%计算。
（2）生产经营者认为其停产停业损失超过依照前款规定计算补偿费的，应当向房屋实施单位提供房屋被征收前三年的效益、纳税凭证、停产停业期限等相关证明材料。停产停业的损失由资产评估机构评估确定。
4、其他补偿费标准：
征地房屋的水费、电费、电视、宽带费等费用，由房屋所有权人在领取搬迁腾空确认文件前自行到相关单位缴清。
（三）征地房屋安置建筑面积计算标准
1、征地房屋安置建筑面积计算标准：
（1）征地房屋一自然间（指宅基地范围内合法建筑底层占地面积大于或等于35㎡的住宅）安置建筑面积175㎡；
（2）征地房屋不足一自然间的，安置建筑面积按建筑底层占地面积1∶5计算；不足一自然间且房屋所有权人家庭在征地所在村内无其他房屋的，可按一自然间标准计算;
（3）征地房屋一自然间（或不足一自然间）宅基地上合法建筑面积大于175㎡的，安置建筑面积按合法建筑面积1：1计算；
（4）征地房屋一自然间多人共有或被分隔成多间多人所有的按一自然间计算。
2、征地房屋商业用房安置建筑面积计算标准：
按不少于征地房屋商业用房建筑面积1:1安置，具体以实测建筑面积为准。
3、征地房屋一自然间部分面积为商业的，商业用房部分的安置建筑面积从征地房屋总安置建筑面积中扣除，剩余安置建筑面积为住宅安置建筑面积。
4、征地范围内的村集体办公、生产经营用房按土地使用权面积的1:1.8计算安置建筑面积，给予安置三产用房，若其合法建筑面积大于按土地使用权面积相关比率的，按合法建筑面积给予安置。
5、征地范围内国有土地上的住宅房屋，其安置标准参照集体土地上住宅房屋执行。
六、征地房屋安置方式
安置方式分为货币补偿安置、产权调换安置、房票安置等三种方式，房屋所有权人可选择其中一种安置方式，也可以选择两种安置方式进行组合。
（一）货币安置
1、选择货币补偿安置的，实施单位给予房屋所有权人一次性货币补偿，不再提供安置用房。
2、货币安置补偿款：
（1）住宅货币安置补偿款构成：
由征地房屋价值、其它补偿费、搬迁费、6个月临时安置费、差额安置面积补助款（差额安置面积补助款=应安置建筑面积（含奖励面积）与征地房屋合法或认定合法产权建筑面积的差额面积×补助单价）构成。
（2）商业用房货币安置补偿款构成：
由征地房屋价值、搬迁费、6个月临时安置费、其他补偿费、停产停业损失构成。
3、货币安置补偿款支付：
实施单位应当按照补偿协议约定的期限一次性支付给房屋所有权人货币安置补偿款。
（二）产权调换安置
1、住宅用房产权调换
（1）选择产权调换安置的，可按上述规定计算安置建筑面积，并选择安置套型，在房源许可的情况下，住宅安置房套型档次组合选择时可增购不大于住宅用房安置建筑面积（不含奖励面积）8%的安置房建筑面积（最大增购面积不大于15㎡），也可在安置房按套型认购后，剩余安置建筑面积由实施单位回购。
（2）安置房源地址
瑞安市东山西单元（0577-RA-BH-09）05-49地块（东临温瑞大道、南靠宏远路、西侧临兴源南路、北临毓蒙路）指定区域的新建高层（期房），具体位置另行确定。
（3）安置房源建设标准及套型
安置房源为期房，土地使用权类型为国有出让，建设标准为符合建筑设计规范、工程质量标准和相应附属配套设施要求的高层毛坯房屋，住宅安置房套型建筑面积分别为85㎡、105㎡、125㎡、140㎡左右四档套型，供房屋所有权人认购选择，安置房的套型建筑面积具体以竣工实测建筑面积为准。房屋所有权人以与安置建筑面积最接近的套型总建筑面积进行认购选择。
（4）安置房价格与房款结算
实施单位与房屋所有权人应当结算征地房屋价值和安置用房价值的差价。征地房屋的价值和安置用房价值按类似房地产的市场价格，由依法选定的房地产价格评估机构评估确定。
1）选择产权调换全部安置的购房款结算
住宅用房安置建筑面积（含奖励面积）与征地房屋合法产权(或认定)建筑面积相等部分建筑面积按房地产市场评估价结算；住宅用房安置建筑面积（含奖励面积）超出征地房屋（住宅用房）合法产权(或认定)建筑面积部分建筑面积按房地产市场评估价下浮60%结算；认购套型建筑面积大于住宅用房安置建筑面积（含奖励面积）且在增购面积标准内的，其增购部分建筑面积按房地产市场评估价结算。
2）选择产权调换部分回购的购房款结算
房屋所有权人安置用房按套型认购后，剩余安置建筑面积由实施单位回购。部分回购后以套型认购安置建筑面积÷被征地房屋（住宅用房）应安置建筑面积（含奖励面积）的比例分别还原产权调换部分的被征地房屋（住宅用房）建筑面积和差额安置建筑面积，按本方案规定计算被征地房屋的补偿金额和安置房价款。
a、认购安置部分的补偿款=认购安置建筑面积÷住宅安置建筑面积（含奖励面积）×征地房屋产权调换的补偿款
b、认购安置房的购房款=部分回购还原的征地房屋建筑面积×安置房评估平均单价+部分回购还原的差额安置建筑面积×安置房评估平均单价×40%
（5）部分回购的补偿款
房屋所有权人安置用房按套型认购后剩余安置建筑面积由实施单位回购的，其剩余安置建筑面积回购补偿可选择货币补偿安置或房票安置。
1）部分回购选择货币安置的按以下方式计算：
回购部分的补偿款=回购的安置建筑面积÷被征地房屋（住宅用房）应安置建筑面积（含奖励面积）×征地房屋（住宅用房）货币补偿安置的补偿款
2）部分回购选择房票安置的，房票票面金额由回购部分的补偿款和房票奖励组成。
（6）安置房房款的交纳
除搬迁费（回迁费）、临时安置费外，被征收房屋价值、其他补偿费及差额安置面积补助款等直接转为第一期购房款使用（若该部分金额大于产权调换购房款的，则超出部分直接退还给被征收人），第二期购房款待安置房主体结构结顶后，缴纳至购房款总额的60%，第三期购房款待安置房工程竣工预验收后，缴纳至购房款总额的90%；余款待安置房定位后30日内结清（具体交款时间以交款通知或公告为准）。
2、商业用房产权调换
实施单位与房屋产权人应当结算征地房屋商业用房价值和安置商业用房价格的差价。
（1）征地房屋的价值和安置用房价值按类似房地产的市场价格，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。
（2）安置房源：瑞安市东山西单元（0577-RA-BH-09）05-49地块（东临温瑞大道、南靠宏远路、西侧临兴源南路、北侧毓蒙路）指定区域的新建商业用房（期房），具体房源另行确定。
（3）安置房源建设标准：安置房源土地使用权类型为国有出让，建设标准为符合建筑设计规范、工程质量标准和相应附属配套设施要求的商铺，具体商铺面积以竣工实测建筑面积为准，定位办法另行规定。
（三）房票安置
房票安置是指被征收人选择房票自行购买房票房源的房屋征收补偿行为。
1、选择房票安置的，房票使用、兑现、计息、结算等按照《瑞安市人民政府关于推进瑞安市房屋征收补偿房票安置的实施意见》（瑞政发〔2022〕67号）执行。
2、房票房源和价格：以瑞安市房票房源库内的现有房源和价格为准，其中本团块出具的房票不可以购买房源库内瑞安市东山西单元（0577-RA-BH-09）05-49地块相关房源及本项目其它安置房源。
3、房票票面金额：由征地房屋货币补偿金额及房票安置奖励构成。房票安置奖励按货币补偿安置方式确定补偿金额的15%进行奖励。
4、实名持有
房票实行实名制，对象为被征收房屋的所有权人，不得买卖、抵押、质押。
5、房票出票日及使用期限
征收实施单位应在房屋征收补偿协议生效后，被征收房屋搬迁腾空完毕经验收合格之日向被征收人出具房票。房票有效期自出票之日起计算，最长不超过24个月。
6、房票购房
（1）房票持有人在有效期内可选择购买房票房源库内的未出售房源，房票持有人与房源所有单位签订房屋买卖合同后，房源所有单位须即时将所购房源在房源库中予以更新。
（2）一张房票原则上对应购买一套房屋，票面金额少于购房款的，应全额使用票面金额，不足部分按购房合同约定自行补足；票面金额多于购房款且购房（包括配套车位）支付后房票余额在 10 万元及以上的，持票人可用房票余额再次购房。
7、房票兑现
以下两种情况，房票持有人均可向房票出具单位申请领取货币，领取货币部分按本实施意见规定计息，但不享受领取货币部分相对应的房票奖励。
（1）房票有效期内放弃房票购房或票面金额未使用完毕的；
（2）有效期届满后未使用房票购房或票面金额未使用完毕的。
8、房票计息
（1）利率标准：出票之日一年期贷款市场报价利率（LPR）。
（2）计息时间：有效期内使用房票的，计息时间按出票之日至相应购房合同签订之日（商品房以网签合同为准）计算；有效期届满后未使用房票或票面金额未使用完毕的，计息时间按出票之日至有效期届满之日计算；有效期内放弃购房或票面金额未使用完毕申请兑现的，计息时间按出票之日至申请兑现之日计算。
（3）房票未使用或未使用完毕的，票面金额中相对应的房票奖励部分不予计息。
（4）房票利息由房票持有人向房票出具单位申请，房票出具单位自收到申请之日起 60 日内予以支付。
9、其他未尽事宜按照《瑞安市人民政府关于推进瑞安市房屋征收补偿房票安置的实施意见》（瑞政发〔2022〕67号）执行。
七、奖励措施
（一）征地房屋为落地房的，房屋所有权人在本方案规定签约时间内签约的，给予征地房屋每一自然间15㎡的安置建筑面积奖励（征地房屋不足一自然间的按比率计算）；房屋所有权人在征地房屋腾空搬迁公告规定时间内腾空搬迁并经验收合格的，给予征地房屋每一自然间20㎡的安置建筑面积奖励（征地房屋不足一自然间的按比率计算）。
（二）征地村集体经济组织在征地房屋补偿方案规定时间内配合实施单位完成征地范围内全部征地房屋拆迁的，可视情况给予不高于征地范围内征地房屋安置建筑面积总量（不含奖励面积）3%的村办公、三产用房建筑面积奖励。
八、安置事项
（一）安置房源认购办法
具体定位办法由市人民政府另作规定。
安置房认购通知发出后，房屋所有权人未在规定时间参加安置房认购的，由实施单位指定房源并将指定的房源情况书面告知房屋所有权人。安置房建成交付时，经实施单位书面通知，房屋所有权人仍未在规定时间内办理安置房交付结算手续的，停止计发临时安置费，待安置房实际交付后再行计发6个月临时安置费。
（二）安置房房源设施权属和其他事项
1、人防工程范围根据有关法规归国家所有，安置房源的非人防地下室停车位及地下空间权属归市政府指定的房源建设单位所有。选择产权调换的房屋所有权人每套住宅安置用房可优先配购一个地下停车位，上述停车位指地下一层停车位，地下一层地下室停车位均价为13.8万元/个，具体价格由具有相应资质的房地产评估机构按类似房地产市场价格结合实际情况评估确定。
2、房屋所有权人在安置房交付时应当按规定标准缴纳物业维修资金，签订首期物业服务合同，并缴纳物业管理服务费等相关费用。首期物业服务单位由房源建设单位根据相关规定选聘。煤气、水、电初（报）装费等费用，按规定由房屋所有权人负担，在安置房交付时由房源建设单位代收代付。
九、房地产评估机构的选择方式
房地产价格评估机构由房屋所有权人协商选定；补偿方案公告后十日内仍不能协商选定的，由实施单位采取摇号方式随机确定。
十、其他规定
（一）房屋所有权人应在本方案规定的签约期限内凭《不动产权证书》或《房屋所有权证》、《土地使用证》、其他合法有效凭证、身份证件，与实施单位签订征地房屋补偿安置协议，协议签订时，房屋所有权人应将《不动产权证书》或《房屋所有权证》、《土地使用证》及有关证件和注销申请报告、委托书、身份证明等相关材料交由实施单位，由实施单位统一向不动产登记机构办理《不动产权证书》或《房屋所有权证》、《土地使用证》注销登记手续。
（二）实施单位与房屋所有权人依照本方案，就补偿方式、补偿金额和支付期限、安置地点和面积、搬迁费和搬迁期限、临时安置费、过渡方式、过渡期限和违约责任等事项，签订征地房屋补偿安置协议。
征地房屋补偿安置协议签订后，实施单位不履行补偿协议约定的义务，或作出变更、解除协议等行为，房屋所有权人可以在六个月内向人民法院起诉。如房屋所有权人不履行补偿协议约定的义务，实施单位可以向人民法院申请强制执行。
（三）土地征收批准后，补偿协议生效，由市人民政府适时发布征地房屋腾空公告。
对未签订征地房屋补偿安置协议，由实施单位报请市人民政府作出征地补偿安置决定，并在征地范围内予以公告。房屋所有权人对征地补偿安置决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。房屋所有权人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在征地补偿安置决定规定的期限内又不搬迁的，由市政府依法申请人民法院强制执行。
（四）如市人民政府对本团块签约期限有另行规定的按规定执行。
（五）拆除有产权、使用权纠纷或者其他产权不明的房屋，在本方案确定的签约期限内不能解决纠纷或者明晰产权、使用权的，在房屋补偿拆除前，由实施单位向公证机关申请办理证据保全手续。
（六）房屋所有权人应当按规定的期限签订征地房屋补偿安置协议，并在腾空搬迁公告规定的期限内完成搬迁，办理房屋腾空移交手续，并将征地房屋交给实施单位验收接管，由实施单位统一组织拆除。
（七）本方案由实施单位负责解释。
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