买到凶宅只能认栽？不！法律给你撑腰！

瓯瑞律师事务所

买房本是喜事，但若遇上“凶宅”…

有人连夜搬走，百万房产一朝贱卖

难道只能自认倒霉？

广东省某法院审理了隐瞒房屋交易信息引发的交易纠纷，买房者在办理过户手续后发现被告儿子冯某在案涉房屋“上吊”自杀。法院认为虽然被告儿子冯某不在案涉房屋内直接死亡，但是冯某儿子的行为与其死亡结果存在连续性。该事件对普通购房者而言属于在缔约前必须告知的重要事实。

过户后惊觉：房屋内曾有人“上吊”

2022年1月12日，在第三人居间介绍下，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定原告以58万元购买被告自建房屋。合同签订后，原告当即支付定金1万元；后于2022年4月29日，原告支付首期购房款17万元，当日双方前往不动产登记中心办理产权过户手续，办理过户手续后，原告支付剩余购房款。

5月21日，原告及家人前往该房屋打扫卫生时，得知该房屋曾有人采取自缢方式自杀。原告遂向被告核实，被告起初否认，后在原告追问下，透露其儿子冯某曾在该房屋自杀，送医后死亡。此后，原告多次要求退房，但被告拒绝。

无奈之下，原告起诉主张撤销《房屋买卖合同》，并要求被告返还购房款58万元、赔偿中介费1万元、赔偿因购房产生的契税5千元、赔偿因购房向银行贷款产生的利息20万元等事项。

庭审激辩

庭审中双方各执一词。

原告认为：

1)原告认为购房用于家庭自住，属于刚性需求。涉案房屋曾经发生自杀事件，导致原告和家人无法居住，严重影响正常生活。

2)原告购房时曾多次询问房屋是否发生自杀等不吉利事情，被告明知却刻意隐瞒。

3)被告购房时刻意隐瞒，诱使原告买房；原告得知存在自杀事件后被告仍予以否认，由此可知被告存在欺诈故意并且在房屋买卖过程中实施欺诈行为，原告基于错误认识购买房屋。

4)房屋买卖合同被撤销时，原告返还涉案房屋，被告应当返还购房款及赔偿购房产生的损失。

被告辩称：

1）涉案房屋不属于“凶宅”。被告儿子在房屋内上吊后经抢救，13天后去世，并未在房屋内发生非正常死亡。且冯某死亡原因无定论，即涉案房屋不符合凶宅的特征和认定标准。

2）被告未违反诚信原则。

①冯某并未在涉案房屋内死亡，冯某事件不是原告是否购买房屋的评价标准。且该事件属于家属隐私，被告没有主动告知义务。

②冯某事件对房屋居住使用功能无必然影响。

③原告及中介机构未询问案涉房屋是否发生不正常事件且购房合同中也没有相关的约定。

④被告转让房屋与冯某事件无关，实际是因被告配偶重病需卖房筹款。

3）被告行为不构成欺诈，原告以不吉利为由主张撤销合同属于封建迷信。

4）合同不应当撤销。撤销将导致原被告及银行间法律关系混乱，且被告无力退款，会造成双输局面。

法院判决：隐瞒重要事实，合同可撤销！

法院审理后，给出了明确答案：

1.冯某事件属于必须告知的重要事实。尽管冯某未在案涉房屋内死亡，但冯某上吊行为与其死亡存在连续性，结合当地交易习惯和公序良俗，该事件对于原告而言属于重要事实。

2.被告有主动告知义务。冯某事件，被告在原告咨询看房签订合同时应当履行告知义务。

3.被告行为构成欺诈，合同可撤销。被告在基于有告知义务的前提下保持沉默，导致原告在未充分了解房屋重要事实的情况下作出意思表示，双方合意基础不同，因此被告行为构成欺诈。

综上，法院判决撤销原告与被告之间的房屋买卖合同，被告返还58万房款、5千元契税。关于赔偿1万元中介费和20万元利息损失的主张由于原告没有提供证据证明，法院不予支持。

实务启示

1、凶宅的认定标准。

虽然我国法律没有明确定义凶宅，但各地人民法院多以房屋内发生过非正常死亡事件来定义凶宅，并倾向于认为病故等自然死亡属于正常死亡，自杀、他杀等人为原因造成的死亡属于非正常死亡，而对于意外死亡的认定则无清晰界限，受地域及具体情况的影响程度较大，各地法院的态度存在一定差异。

2、卖家能以“没被问到”为由隐瞒吗？

不能，基于诚信原则和社会普遍认知，无论购房者是否询问，房屋内发生的非正常死亡事件都属于卖家应主动披露的信息。此类信息属于影响购房者的决策和房屋价值的重要信息，卖家无权隐瞒。

3、买家购房前如何避坑？

在购买意向房屋前，可以在网上搜索小区相关报道，走访居委会、物业、邻里，以及询问中介公司该房屋是否存在相关情况，尽量避免购买到问题房屋。

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