小区里的“拉锯战”：物业纠纷背后的法律规定，你必须知道！

瓯瑞律师事务所

在小区生活的日常里，业主与物业公司之间的矛盾冲突就像一场持久的“拉锯战”，从物业费的缴纳争议，到公共区域的使用、收益纠纷，各类矛盾层出不穷。而在这些看似琐碎的纷争背后，实则隐藏着重要的法律要点，只有深入了解这些法律要点，我们才能更好地运用法律武器，寻找到破局之法，成功维护自身的合法权益。

以拒交物业费抗争物业不作为，可行吗？

小区垃圾堆积如山无人清理，电梯故障半个月迟迟未修，小区内部道路拥堵、无规划、日常难以通行……面对物业的种种不作为，不少业主第一反应就是拒交物业费，试图以此“维权”，但这种方式真的能解决问题吗？

首先明确一点：不能直接拒交物业费。《民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。哪怕物业服务打了折扣，但只要物业公司提供了基本服务，业主就有缴费义务，一旦因不缴纳物业费被物业告上法庭，业主有责任提供证据证明物业存在根本性违约或严重瑕疵，且该瑕疵已达到合同无效或免除缴费义务的程度，否则法院依旧会判决要求业主补缴物业费，甚至还可能需要业主承担违约金。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，业主如果认为物业服务未达标，可另行主张权利，但不得以此作为拒缴物业费的抗辩理由。

业主该如何维权？记住“三步走”策略

第一步，留存证据。用手机拍下脏乱的楼道、损坏的设施，保存与物业沟通的微信记录、报修回执，甚至可以录音录像，这些都是日后维权的关键。​

第二步，逐级投诉。先向物业公司书面投诉，要求限期整改并出具回执。若无效，可向业主委员会反映，由业委会出面与物业交涉。

第三步，法律兜底。若物业持续摆烂，业主大会或业委会可依据《物业管理条例》第十一条，解聘现有物业并选聘新物业。普通业主也可向住建部门、街道办投诉，由行政部门督促整改。情节严重的，还能联合其他业主起诉物业违约，要求赔偿损失。

业 主 小 疑 问

一、公共区域部分收益如何划分？

1.公共收益来源范围广泛

公共收益指利用小区共有部分（如电梯、外墙、道路、绿地等）进行经营所产生的收入，扣除合理成本后的净收益。具体包括：

（1）电梯、楼道灯箱、单元门及外墙广告收入；

（2）地面停车位收费（非产权车位）；

（3）快递柜、自动售卖机、净水机等设施场地占用费；

（4）公共用房出租租金、商业活动摊位费等。

2.公共收益归属全体业主

《民法典》第二百八十二条的规定，建设单位、物业服务企业等利用业主共有部分产生的收入，扣除合理成本后“属于业主共有”。第二百八十三条则规定了收益分配有事先约定从约定，没有约定或约定内容不清就按照业主个人专有部分所占的面积比例来明确。

3.物业仅享有“代管权”，处置需经业主共同决策

物业对公共收益仅有经营管理权，且需按下述三点执行：

（1）程序合法：利用共有部分经营需经“双三分之二”业主参与表决，且获参与表决人数及面积“双四分之三”同意。

（2）独立记账：必须设立专用账户，不得与其他收支混同。

（3）定期公示：每半年公布收支明细，接受业主监督。

《物业管理条例》第五十四条规定：公共收益主要用于补充专项维修资金，也可按业主大会决定使用。

地方细则细化规则：温州暂时还没出台相关细则，但是可以参照其他省份地区。如福建要求前期物业期间，公共收益单独设账，每季度存入维修资金专户；湖北、山东菏泽等地明确，业主大会可决定用于抵扣物业费、业委会经费等。

4.物业典型侵权行为

（1）不公示收支明细、虚增成本（如夸大人工费用）；

（2）擅自挪用收益支付物业员工工资；

（3）拒绝向业委会移交收益账户等。

5.业主维权路径

（1）取证与协商：业主可联名要求物业公示账目，并委托第三方进行审计（费用从公共收益支出）；

（2）行政投诉：业主可向住建部门、市场监管局举报；

（3）司法诉讼：业委会可起诉追讨收益及利息；

（4）更换物业：经业主大会表决解聘侵权物业，选聘新服务方。

二、交了物业费后还要交车位管理费吗？

首先我们要明确的一点是：物业费≠车位管理费

（1）服务内容不同：物业费用于小区公共区域维护，如绿化、安保、公共设施维修等；车位管理费专用于停车场秩序维护、照明、清洁、设施养护等。

（2）收费依据不同：物业费收费依据为《物业服务收费管理办法》第十一条规定，其中包含管理服务人员工资、公共设施维护等九项费用，而并未涵盖车位管理费用；车位管理费由业主与物业单独约定，体现“谁使用、谁付费”原则。

（3）空置车位仍需缴费：即使车位未使用，物业仍需提供基础服务，如照明、巡逻、设施维护等，因此该项费用不可免除。

补充内容 (2025-7-22 10:56):
（本文内容版权归浙江瓯瑞律师事务所所有，观点仅供参考。）