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两三年前,不少瑞安人为了节省利息,将房贷置换成了抵押经营贷。当时这样的选择似乎是非常正确的,因为那时候房贷的利率基本都是在5%以上,而抵押经营贷利率不到4%,中间的利率差额在1.5%左右,选择抵押经营贷能省下不少的利息。
另外,当时瑞安抵押经营贷的门槛很低,不仅瑞安各大银行在做,不少房产中介也在兼职做抵押经营贷业务,有的还向客户提供用于结清之前房贷的过桥资金等操作。
然而,现在的情况已经发生了变化,现在瑞安人手中的抵押经营贷,不少已经变成了“烫手的山芋”。
要知道,不同于房贷的年限基本在20-30年之间,抵押经营贷的年限一般在1到10年之间。但不少前几年办理的经营贷期限只有2、3年,且到期后需还清所有本金。还有不少是一年一还本。所谓的一年一还本,就是你用了这抵押贷的本金,一年后就必须把这本金都还回去,如果还想用,再通过续贷合同再贷出来。而且续贷还要看个人资质,如果银行流水不达标,也会降额。
另外,瑞安各大银行的抵押贷,大部分都需要客户提供营业执照。而一部分客户的营业执照并不是自己的,而是借的,这种情况一旦被查,银行就要被罚款,因此这类客户被停贷的风险很大。
据一些办理了抵押经营贷的瑞安人透露,当前的瑞安由于楼市处于调整期,现在市区一套住宅银行贷款评估价大概相比两三年前下调了,这就意味着,无法贷出原来的金额,可能需要自行一次性补上差额。
就当前来讲,房贷置换成抵押经营贷的风险有以下:
一是抽贷风险:信贷资金是不得直接或间接进入楼市的,如果把贷款款项用在购置房产或者其他违规用途上,一旦被银行查出后,可能被银行抽贷。
二是资金成本:置换抵押经营贷过程中,还有不少隐藏成本,包括过桥资金成本、中介服务费等。因为经营抵押贷主要有两个环节,先要结清按揭贷款,然后再办理抵押贷款,这个过程相对复杂,可能需要十多天到一个月。这个期间,如果你使用的是过桥资金,那都是都是有成本的。
三是政策的不确定下,随时会有利率的波动。
如果想规避这些风险,最佳方案还是维持房贷不变,因为当前的房贷和抵押经营贷之间的利率差,正在不断变小。毕竟现在房贷属于优质杠杆,而抵押经营贷则是相对劣质的杠杆。
如果还有瑞安人最近试图用抵押经营贷置换房贷,千万要三思而后行!
来源:瑞安微房产网
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