二手房纠纷一审后的后续进展
版主及各位律师朋友好!我前期在3月29日有在此向版主做过咨询,问的是关于二手房过户纠纷方面的问题。案子已在五月八日开庭审理，但至今为止还未宣判。我有请了代理律师，可之前（开庭前），发生了一些问题，让我对律师产生很大的不信任，一是他把法院给的传票弄丢了，并且没有如实告诉我，只说找不到了，然后我问他几号开庭，他当时（4月25日）说是5月5号开庭，之后我就提前请了假，并在5月4日去找他，此时他说：“开庭时间法院好象有变动，改成8号了”，而他之前却没有告诉我，令我一直以为就是5号。然后他说让我自己去法院确认一下，他去外地出差了，我没办法，只好自己去法院问，之后案子的书记员告诉我说，一直都是8号，从没改过。之后我问律师，他居然说他一直告诉我的就是5号。TNND！！！但开庭时间临近，我也没法在这时候撤消委托，而且钱也交了，要是闹翻了肯定又是一场纠纷，我实在没办法了，只好随他去。之后到了7号晚上，他让我去他办公室找他，结果等了三个小时才露面。8号开庭时，才发现他根本没做任何准备，对案子相关的法律条文还没有我清楚，并且在庭审过程中他手机开在振动档，一直在收发短信（我们这是个县级市，法庭纪律不严，而且律师对法官都熟悉，法官也没阻止）。在庭审后，法官问是否愿意调解时，他又让我最好是调解，接受被告的要求，继续履行合同，因为他认为即使法院判决合同解除，我也拿不到钱，说被告转移财产，耍赖等我一点办法没有之类的话，说被告可以说钱都花去做生意了，没钱交之类的，申请法院强制执行也没用！到时候钱，房两空，什么都得不到。现在我想问的是：1），一审开庭后，律师必须向主审法官提交代理词吗？代理词该什么时候提交的啊？我好象没有看到他有提交！
2），针对律师的这些行为，我该怎么办？可以投诉吗？我甚至怀疑被告人有找过我律师（当然这只是我自己怀疑）。
3），请问如果被告只有这一套住房的话，到时法院判下来了，可以申请强制执行吗？能不能查封、拍卖呢？交易的房产现在还是被告居住着。而且据我所知，被告有和别人合伙开了个中等的超市。执行遇上老赖的话，要回钱真的那么难吗？我是否要申请财产保全，如何申请？
谢谢大家！后续有何进展我会再来另外请教，非常感谢！ 代理词是应当的，但没有时限要求，如审判人员有要求的，应遵循审判人员指定的期限。
庭审收发短信虽有不妥，但不至于可追究责任，没必要投诉。
怀疑对方找你的代理律师，仅是你的怀疑而已。用人不疑，疑人不用，你应该相信你的律师。以基本职业理念告诉你，即使对方找过你的代理律师，但你的代理律师是绝对不可能出卖你的，这一点你大可放心。
如果被执行人只有一套房子的，查封决定没问题，但启动拍卖程序会烦琐点，最终还是可以拍卖的。被执行人的财产线索你可以在进入执行程序后告诉执行法官。至于财产保全问题，你现在就可以申请。申请程序为：提交财产保全申请书、提交保全财产的依据（如房产登记、股份登记材料等）、另交保全费和保证金。 谢谢版主的及时回复。那律师的代理词是否应该在法庭判决书下来前提交啊？我那个律师忙得要命，我怕他到时又忘了，又不告诉我！我想催一下他，谢谢！
回复 3楼 的帖子
你没必要去催。代办签证
是的,有道理,各有各的说法,还是以和为贵,我推荐个网站:[url=http://www.tusum.cn/]代办签证[/url]、[url=http://www.tusum.cn/]德国签证[/url]、[url=http://www.tusum.cn/]申根签证[/url] 版主,您好!案子在上次5月8日审理后,至今过去半个月了,可法院仍没有宣判!请问这样符合规定吗?我能询问法院吗?另外我的案子在审理时只有一名法官和一名书记员，请问这是否属于按简易程序审理的案件（我也不懂传票上有没有说这方面的东西，因为当初一审的传票让律师弄丢了）。我询问我的代理律师，可他根本不爱理（我想是钱他已经到手，而案子也开庭过了，剩下的他就全不管了）。发短信打电话都不回，或接通了随便说一声在忙有事就挂了。我跟律师签的委托代理合同是包括一审、二审的。可现在他这样，我真是欲哭无泪，请个律师是为了省事，现在却反而生出更多的事，我该怎么办啊？请大家指点我一下吧，谢谢大家了！！！回复 6楼 的帖子
1名法官1名书记员，是简易程序，简易程序应当在立案之日起3个月内审结，什么时候判是法官决定的，不是律师决定。法官什么时候判，是根据案情复杂程度及自己的工作量决定的，不是依照你当事人的想法决定。你可以去询问法官什么时候判决，但回答的结果会是“等通知”。如果我是你的代理律师，我也只能告诉你，“等法院判决”。
以你这种思路，以后遇到纠纷还是不要委托律师为好。
“我想是钱他已经到手，而案子也开庭过了，剩下的他就全不管了”，这句话很难听。你的律师已经代理你起诉，办理立案，出庭，现在就等法院判决了，你认为你的律师还应当做些什么呢？？？？？这种时候，律师和你一样，也在等待判决。 对不起，我知道我那么说可能对律师不敬了！其实我没有任何不敬的意思，只是对我的代理律师的行为表示质疑。但前面我也说过，这位律师先是弄丢传票，并弄错了开庭时间，害得我请好假去了才说时间可能不对，最后还让我自己去法院问，我又得重新请假！！！开庭前一天晚上，他约我见面，说第二天要开庭了，见面谈一下，并约好下午五点半到他办公室，可我准时到后，他说有事，让我等等，结果我等到了八点半他才来！而且喝得大醉！试问，这位律师尽到他的职责了吗？
对不起，在你这版面说实在不适合说这些牢骚满腹的话，有不敬之处请您包涵！
回复 8楼 的帖子
你说的这个情况，我认为代理律师是做的不对的。这些都是开庭之前的事，你关心的是开庭以后的判决，但判决是由法官决定。当然，律师在开庭之后可根据案件的实际情况和法官进行沟通探讨，比如提交代理词、交换法律意见等。你太着急了。 我觉得如果楼主所说属实的话，这位律师不是好律师。庭前的工作有失职之嫌。没有作认真的准备，不尊重委托人。要知道委托人是律师的衣食父母 版主,各位律师,大家好!今天判决书拿到了,判决:1,合同解除;
2,退还购房款12万元,并赔偿自3.18日开始的利息;(起诉标的15,5万,计息日按我理解本应从被告收到款之日起计算)
3,诉讼费1700元由双方各负担850元;(预交的是3400)
其他诉讼请求全部驳回.
判决的理由是被告没有违约,是由于双方非主观的原因造成的,所以不支持.
目前还不知道要不要上诉.一审的主审法官和被告熟悉,所以判了这样的对我来说最坏的结果.
谢谢大家.也衷心希望大家能给我些建议.接下来我还有哪些该注意的呢?
回复 11楼 的帖子
在违约问题上引用“主观原因”具有创造性:lol违约责任属于严格责任，而非过错责任，违约不以主观为要件，这是合同法基本原理。
能忍就忍，上诉费时费力，不要给自己造成诉累。 版主在呀,这么快就回复了,谢谢!我也是这么考虑的,上诉的话还不懂什么个结果，又得提心吊胆。事实这个案子按公正的宣判,肯定是被告有违约的.只是我也实在不想再费力了，虽然这样律师费五千元得自己承担，想想就当是破财免灾吧，呵呵！不过好在房价近期没有大幅上涨，要不真是损失惨重！主审法官在今天我去拿判决书时居然还让我去银行取关于“划拨地不能办按揭的规定文件”，我质问她你不是已经去调查过，而且已经在法庭上宣读了调查笔录确定真实性了吗，还要这干什么？而且人家银行也不给我啊！最后她没说话了。 您好！判决书的最后有一条是：如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
我查了一下民事诉讼法第232条，发现内容并不是关于这方面的规定，而是：
第二百三十二条 有下列情形之一的，人民法院应当裁定中止执行：
（一）申请人表示可以延期执行的；
（二）案外人对执行标的提出确有理由的异议的；
（三）作为一方当事人的公民死亡，需要等待继承人继承权利或者承担义务的；
（四）作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；
（五）人民法院认为应当中止执行的其他情形。
中止的情形消失后，恢复执行。
请问这要是到了判决的期限被告仍未执行的话，会产生些什么问题？
回复 13楼 的帖子
土地划拨的房屋按揭问题是银行和借款人的事，和你的案件似乎无关。 :lol 判决书引用的是1991年颁布的民事诉讼法第232条，2008年4月1日起，应引用2007年修正的民事诉讼法，新条文是229条。 晕,这法官。。。。那我的判决书里面写成是232条会不会影响到今后的执行呢?我可以找法官吗？还有如果对于判决书里面明显的不合理的地方，我可以直接找主审法官质疑吗？有疑问是不是也只能通过上诉了呀？比如我是以：“由于被告的原因，交易的房产未能在三十天内完成过户”来起诉的，而法官却以3月18日（距合同2月26日签定已过去22天）被告已办妥解押可以过户为由认定被告没有违约，之后不能办过户是由于银行政策原因不能办贷款导致的。属不可归责于原被告双方的主观原因造成来进行判决，因此不支持原告要求双倍返还定金的主张。完全故意混淆我合同中约定的是三十天内办妥过户手续且取得产权证书。
我有些想上诉，因为我这钱和时间花得太冤了，反正上诉的话最差的也就是一审的结果了。请问上诉的话，是否还得按原来的15.5万预交纳诉讼费3400元？还有我一审预交的诉讼费是否可以按一审的判决去找法院取回该返还我的部分呢？
回复 17楼 的帖子
关于逾期履行判决而应承担的责任之判决条文引用错误，不影响执行，不必为这事较真，但可以向法官提出质疑，以帮助其纠正该处疏忽，避免第二次犯同样的错误。判决后在上诉期限内，当事人有权提出上诉。生效后当事人可以申请人民检察院提出抗诉或向上级人民法院提出申诉。
上诉受理费在一审判决书中已经有说明。判决生效后可以退回。
即使是政策原因的，也应当认定对方违约，但可以将政策原因作为免除违约责任的事由。判决理由混淆了违约和免除违约责任的区别。
至于政策原因是否可以免责，一看这个政策是不是法定的不可抗力，二看当事人有没有约定。
个人认为银行信贷政策的调整难以认定为不可抗拒。
该案银行因素实质上属于第三方原因，合同法已明确规定因第三方原因导致违约的，违约方不能免责。
（仅供参考，毕竟对案情证据不了解）
[[i] 本帖最后由 思宇 于 2008-6-6 20:50 编辑 [/i]] 恩,谢谢版主!我明白，只是向您请教一下，做个参考的。因为我的代理律师现在已经可以说完全不理会了，连判决书都让我自己去拿。所以只好在这里麻烦您和大家！
事实上当初我们认为银行原因不属于不可抗力时法官也是同意的。所以在判决书中她的重点偏向了3月18日被告解押后可以过户，之所以后面未完成过户是我不去办（言下之意是我不主动去过户，而被告是有积极办理的）。
请问思宇版主，那现在如果我对判决不满的话，是否只有上诉一途了呢？一审已经不可能变更了吧？
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