二手房到期未户纠纷
本人于2008年2月26日买了一套二手房,现在起了纠纷,具体资料如下:第三条 付款时间与办法：
１、甲乙双方同意以银行按揭方式付款。
2、在本合同生效之日起,甲方协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。如因甲方的过失造成乙方不能在本合同生效之日起三十天内取得房地产权属证书，属甲方违约，乙方有权提出退房,并追究甲方的违约责任。
3、在甲方将房产过户到乙方名下之日起，乙方保证在三十天内将余款壹拾贰万元整付清。
第六条 违约责任 甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，乙方的购房首付款壹拾贰万元整不退，归甲方所有。若甲方中途违约，甲方应以乙方的购房首付款壹拾贰万元整的双倍返还给乙方。
第八条 甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷并已征得房产共有人的同意,有关按揭,抵押债务,税项及租金等,甲方均须在交易前办妥；交易后如有上述未清事项,由甲方承担全部责任。
本合同自签定之日起生效.
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现在的情况是:
1、在签合同时（合同签定日期为2008年2月26日），卖方未告知有抵押，我付完首付后才知道有抵押的事实；
2、卖方在拿到我的首付款后去办理解押手续，在3月6日去银行办理解押，并在3月18日才到房管中心注销抵押登记，拿到了房产证和土地证。
3、中间我一直通过电话催卖方赶紧办理解押手续，但一直拖到了18号才真正解押。
4、3月21日，先去土地局办理土地证过户（按规定房改房先过户土地证，再办房产证过户），但由于合同中约定我是按揭买房，得先办银行贷款审批手续，因此没有完成过户。之后一起到银行办按揭手续。
5、21日下午，我去办理按揭时出了问题，原因是银行的贷款条件起了变化（要求按所贷款额的30%办理一年定期，不得提前支取），而半个月前我本来可以顺利办理的，但由于卖方解押时间太长导致无法办理，按揭手续没办好。25日,银行的人又电话通知我由于卖方的房是划拨地,按规定不能办二手房按揭。
6、房产局至今未去登记备案。
7、签合同当日付了两万定金，2.28日又付了十万。均有收据。
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问题是：
1、我是否可以按合同第八条，以交易时卖方的房产存在抵押为由要求解除合同？并追究违约责任？鉴于卖方和中介的利益关系，若联合起来，坚持交易时已告知有抵押，我该如何？
2、合同中约定三十天内乙方取得房地产权属证书，到了三十天（即3月26日）我仍未取得房产证对方是否违约？卖方现在说他通知我去过户，是我自己不去办理过户。并且说如果三十天内我再不去办理过户我的已付购房款将一分不退！
3、违约金条款以首付款的双倍设置是否合理？若需要起诉的话，标的按14万（12万+定金2万）是否可行？
本人第一次买房，没想到问题会这么多，为这事搞得焦头烂额，我只希望能要回本金就好了。在此恳请各位律师朋友不吝赐教，谢谢大家了！！！ 转让已设定抵押的房产，应取得抵押权人的同意，但目前该抵押权已被消灭，楼主以抵押问题主张合同无效，不会获得支持。且此情形不涉及违约问题，而是合同效力问题。本人认为，鉴于该房屋的抵押权已经消灭，该案合同属有效合同，楼主以出卖人在转让时未告知已抵押为由主张解除合同，没有法律依据。
但楼主可以依照该合同第八条约定的30日过户期限为由，主张对方违约，并依据约定解除条件解除该合同。合同解除后，对方应返还你的10万元购房款，至于违约条款约定的以预付款两倍退还的违约责任，明显过高，楼主可主张定金罚则，要求对方双方返还定金既2万元定金的两倍计4万元。 非常谢谢版主!!!!
那我起诉时,诉讼请求按以下几点可以这样吗?律师费是否可算是我的损失？
1、返还我的购房款10万元；
2、双倍返还定金4万元；
3、赔偿我的损失，律师费，至实际退款时的利息；
4、本案的诉讼费；
5、解除合同；
回复 3楼 的帖子
主张定金罚则后，其他损失不能并选，因此，利息无法主张。律师费需自负。 我于昨天正式委托律师了。另外又出了点问题，就是我签的合同上房产所在的地址与卖方产权证上的地址是不一样的。签的时候卖方记错了，合同上写的是：**市**路243号602室，而房产证上实际是：**市**路243号C幢603室。卖方说是签合同时自己记错了。律师说这点可以起诉卖方存在欺骗行为？是这样的吗？回复 5楼 的帖子
应该是笔误，不构成欺诈。呵呵，你主张欺诈而撤销合同，对你有利吗？？？
合同无效或被撤销是不能适用定金法则的。 谢谢！我也觉得这个理由不大好。但欺诈的话是按性质最高不超过双倍首付款赔偿的吧?不过这个一般来说我这个案子的被告没有主观故意，抵押事后解押了，地址虽然写错，但产权证号是能对上的。
我们已经按三十天内没有过户完毕为由提交诉讼状并立案了。今天下午去房管中心取证（3月18号被告才注销抵押的证据），但律师说银行那边的证据不急，可我觉得银行那边的贷款调整政策内容及时间是案子的关键，被告唯有以这一条来辨解，然后借口说是我不去过户。不知思宇版主以为如何？我已经有23号和银行工作关于贷款调整的录音，是否还要取得银行的内部书面通知之类的呢？
站在被告的产场来说，我的漏洞有，一是，21号有去土地局办土地证登记，但之后因为要先办按揭又撤回来了，但申请材料在被告手上；二是，银行的贷款政策调整，然后卖方说是我的问题。如果是这样，我该如何应对？不好意思，在大家看来，这个其实应该是个非常简单的案子，只是这钱是我们家好不容易攒起来的血汗钱，没想到却会遇上这么不讲理的卖方，实在是怕自己输了官司，那样真的是对不起父母了。再次谢谢大家，尤其是思宇版主！！！
回复 7楼 的帖子
我相信你的律师会给你一个完美的方案。那儿不服
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